¡Cuidado con las quimeras!

Adquirir una casa o un apartamento, por medio de compraventa, para uso habitacional, individual o familiar, es más que un “sueño” y/o una “inversión” ... ¡La vivienda, constituye un derecho humano!

Muchos optan por la búsqueda de su vivienda entre “proyectos inmobiliarios nuevos”, los cuales, en el transcurso de los años, han tenido auge, al igual que las constructoras, promotoras e inmobiliarias.

Particularmente, la “promotora e Inmobiliaria” es la que brinda “promoción, desarrollo y comercialización de proyectos de construcción para uso habitacional, comercial o industrial” [según https://capac.org/afiliaciones/] ...; y, en Panamá, al igual que en otras partes del mundo, hay diversas empresas con reconocido prestigio y sólida trayectoria, así como, también, otras que carecen de las comentadas cualidades.

En distintos sitios web y redes sociales se promocionan proyectos inmobiliarios con diseños espectaculares y presentaciones virtuales que evidencian el talento humano y las mejores herramientas tecnológicas; no obstante, al elegir, ¡recuerde! ..., “no todo lo que brilla es oro”.

En nuestro país, han existido y existen múltiples “quejas contra inmobiliarias”, equivalentes a una cuantía total multimillonaria, según reportes publicados por la Autoridad de Protección del Consumidor y Defensa de la Competencia (ACODECO); y, entre las causas de tales quejas, destacan “el incumplimiento de contrato y de garantía, publicidad engañosa y vicios ocultos”.

Es probable que gran parte de las personas que han efectuado la reserva de una “unidad inmobiliaria nueva”, así como abonos y/o que han suscrito contrato(s) para los respectivos fines, lo han hecho sin conocer ni evaluar, con antelación, información relevante, como: los datos y la trayectoria de la empresa correspondiente, si hay quejas o demandas sobre sus proyectos ..., ¿de qué naturaleza?; si es la propietaria o no del terreno donde indica que desarrollará el proyecto; si sobre el bien inmueble pesan gravámenes y/o restricciones inscritos en el Registro Público; si tiene anteproyecto aceptado o planos aprobados por las autoridades competentes; la fuente de financiamiento del proyecto...

En el ámbito aludido, entre otros, es posible que se encuentre, por ejemplo, a quien se anuncia como “promotora e inmobiliaria” y, sin embargo, constituye una persona jurídica con derechos corporativos suspendidos, de conformidad con el Registro Público de Panamá; o, una persona jurídica, activa, con Aviso de Operación, cuyas actividades declaradas (con carácter de declaración jurada), en el sistema de Panamá Emprende, son distintas a las anunciadas.

Por otro lado, en la oferta de “unidades inmobiliarias nuevas”, es posible encontrar que, a través de un Agente o Corredor de Bienes Raíces, se insta a los interesados a reservar alguna “unidad virtual”, mediante el pago de varios miles de dólares, con un plazo (relativamente corto) para suscribir un contrato y completar cierto porcentaje, en concepto de abono, mientras que, hasta ese momento, el terrero donde, presuntamente, será desarrollado el proyecto es “propiedad de un tercero” (sujeto a la formalización y/o el perfeccionamiento de una compraventa, o a la conclusión de un proceso judicial..., lo cual puede tardar y/o no concretarse, favorablemente), y/o con la circunstancia de que el “anteproyecto” de los planos, aún, no tiene la aceptación de rigor.

Entre otras situaciones, a potenciales compradores se les solicita firmar un documento de “reserva” (que involucra un desembolso), en el que, únicamente, son descritos los “datos del cliente”, sin los “datos de la promotora e inmobiliaria”, ni de la persona que la representa legalmente, o de quien está, debidamente, autorizada por ella.

Ante la realidad en cuestión y dado que, además de una significativa inversión, la vivienda es un derecho humano (como fue expresado, inicialmente), es indispensable el impulso de acciones ¡más eficaces! Todo indica un vacío o una deficiencia entre las funciones de varias entidades (como el MICI, la Intendencia, el MIVIOT, la ACODECO...), en la ejecución de una oportuna y efectiva supervisión de las empresas y de su debido cumplimiento en las mencionadas actividades, lo que evidencia la necesidad de mejoras en lo aplicable (vigente), o la creación de una dependencia, superintendencia u otro ente para los referidos efectos...

A la par, es propicio que, legalmente, se estipule la obligación de las promotoras e inmobiliarias de mantener fianzas “de pago anticipado” y “de cumplimiento” (con cobertura suficiente), que garanticen, respectivamente, la devolución de la suma de dinero entregada en concepto de abono o adelanto (cuando aplique) y el cumplimiento del contrato u obligación de ejecutar su objeto, así como la corrección de los defectos de construcción y/o vicios redhibitorios (similares a las requeridas por el Estado en los procedimientos de selección de contratista, y excepcionales o especiales de contratación).

En el sector inmobiliario, para “mayor transparencia y seguridad en las transacciones”, los clientes son sometidos a la “debida diligencia”, a raíz de lo cual se les solicita información personal y sobre la procedencia de los fondos destinados para la compraventa. En el mismo sentido, debe existir “equilibrio”, de manera que, con anterioridad a la reserva, los abonos y la firma de un contrato, a los potenciales compradores se les comuniquen los aspectos que les permitan arribar a una decisión, debidamente informada (sobre la empresa, el bien inmueble vinculado y el proyecto...).

Es recomendable que, antes de suscribir cualquier documento y de efectuar el desembolso de dinero, los interesados en adquirir una unidad inmobiliaria soliciten, por escrito, información como la aludida en párrafos anteriores, e igualmente, verifiquen y conserven toda la información, incluyendo el material publicitario relacionado; investiguen la trayectoria de la empresa en el mercado y consulten a un profesional idóneo..., de modo que mitiguen el riesgo de sumarse a todos los que han interpuesto quejas o demandas, y se orienten a la satisfacción de sus mejores intereses.

¡Haga usted, también, la “debida diligencia”!

Abogada